ゲイの家づくり

with 三菱地所ホーム

カテゴリ: 資金繰り

現時点で、希望に近い家が建つなら建てよう、そうじゃなかったらやめておこうという、両極端なことになってる原因の一つに、お金の問題があります。
はっきり言って、お金がないので、じゃあ建てる方向でがんばっていろいろ調整しよう!とはならないのでした。

以前も言ったとおり、いま住んでるマンションは5年くらい前に新築で購入しました。これといってファイナンシャル・プランはないぼくらなので、当然のように繰り上げ返済もほとんどせず、ローンはめいっぱい残ってます。 唯一やったことは、リーマンショック後の金利低下があったので、ローンの借り換えをしたくらいです。

当初考えてたプランとしては、住宅メーカーを決める→土地を探す→良さそうな土地が見つかったらマンションを売って仮住まい、という流れでなんとか処理できないかと思ってました。土地に手付をする程度の貯金ならありますし、あわよくば申込金程度で済んでる間にマンションを売って土地のためのつなぎ融資が始められれば、みたいなことも思ってたり。

しかし、住宅メーカーに相談すると、条件のいい土地はもっとすぐお金を払うという人が現れるし、そもそもマンションの売却にどれくらいかかるかわからないので、先に売っちゃったほうがいいですよ、という意見が多く、えーやっぱりそうなのかー、という状況になりました。
土地が見つかるかどうかわからない状況で、仮住まいを始めちゃうというのもリスクが大きいような気がして、できるだけいま住んでるところの売却は先延ばしにしたかったんですけどね。

前のマンションを売ったときには、1ヶ月くらいで売れて、それをいまの家の頭金にして買ったので、そんな感じで今回もいかないかなーと思ってたのですが、なかなか難しいようです。

難しくなってしまう原因は、注文住宅の場合、まず土地を買って用意するほうが確実に先行して、そこから別途建てる家を契約するので、先行する部分ですでにそこそこお金がいることが大きいです。
家のほうは、大手メーカーは申込金以外は引き渡し後決済というところも多いので、マンションと同じようにできますが、土地はそうはいかないんですね。
 

前回触れた、お金がない問題。
実はこの時点で三菱地所ホームがややリードしてるのは、それに対して「買い替えローン」というソリューションを最初に提案してくれたことも大きいように思います。
これは、新居のローンを組む際に旧居のローンもそこへ入れ込んでしまって、一時的に二軒分のローンを払って、転居後に旧居のほうを清算するというローンです。

ぼくらはこういう金融商品の存在は全く知らず、営業さんの言葉で、初めて知って、そんな便利なものが!?という状態になりました。
実際問題として、与信の問題もあるし、なかなかそう簡単にはいかないのでしょうが、でもそれがほんとに使えるんだったら、いまいちばんの懸案が解消されることになるので、進めてくれるのに乗っかってもいいですよ、という気持ちになります。

その後、ミサワホームとの話し合いでも、買い替えローンの話が出て、そこではもう少し具体的に、いまの残債と買えそうな住宅価格を勘案して「それだったらメガバンクはやってくれると思いますよ」という、なんとなくの話ながら、営業さんのある程度の経験に基づく説ももらって、これはいけるのかも?という感じになってきました。

そうなると逆に、土地と建物の見積もりを作って、銀行に打診しないといけないので、やっぱり土地を見つけないといけないという、基本のところへ戻ってきて、いよいよ家づくりも本格的にスタートらしきところへ来たのでした。
 

ミサワホームが、わりと強めに買い替えローンを推奨してきた理由は、どっちかというと商談を進めるためのようにも思います。

買い替えローンの打診を銀行にするにも、まず新居の概算価格が出ないといけない。そのためには土地を見つけ、間取りプランとだいたいの仕様決めをして、現在の家の売却見積りをして、そこからとなるからです。

もうここまで目の前に家を建てるという状態になって、やっぱりやめますというのは、たぶんあんまりないんじゃないでしょうか。買い替えローンが通ろうと通るまいと、建てさせる方向へ誘導できるわけですね。
見本のプランを作ったり、比較のための見積もりを作ったりするのは、普通に土地がある顧客への相見積もりになった場合でもかかるコストなので、ここで最終的に作らないとなっても、営業さんの負担として、それほど大きいわけじゃない。それでいて、客のほうには鼻先に新居をぶら下げて決断を迫ることができるので、こういう進め方を推奨してきたんじゃないかな?と思うのです。

買い替えローンで行くにしろ、いまのマンションの売却を先行させるにしろ、もし家を建てるとなれば、結局は同じようなルートをたどると思うので、ぼくら的には、営業さんの策略だったとしても、その進め方自体には問題はないのでOKして、じゃあまずは希望の間取りが建ちそうな土地さがしから始めましょうとなったわけです。

MRD特約店の人から、毎週最低一件の物件情報は送られてくるので、それのどういうところはOK、どういうところがNGというのを知らせて、より良い条件の土地を探してもらうという進め方です。

その後、三井ホームからも、その後の検討状況はどうですか?という感じのメールが入ったので、まずは土地をさがしてるところですというのを知らせると、土地情報を時折送ってきてくれるようになりました。
三井ホームに関しては、Uがあまり手を広げすぎると、あとで断るのが大変ということで、当面はメールだけのやりとりになりそうですが、とりあえずは本格的な土地さがしがスタートしました。

 

週末に土地の申込書を書いてから、明けて月曜日。申込書は受け付けてもらえたんだろうかと気をもんでいたら、不動産サービス部さんから電話がかかってきました。これまで、三菱地所ホームとはほとんどメールだけでやりとりしてきてて、不動産サービス部さんからの電話は、前回の緊急呼び出し時のみ。電話は何かしら急な用件だと思ってるので、ちょっと緊張します。

電話の内容は、住宅ローンの仮審査に、追加の資料が必要ということでした。

その資料を出すこと自体は、難しくもないし、問題ないんですが、追加資料を要求してくるということに、ちょっとひっかかりを感じてしまいました。
いまの前のマンションを買ったとき、まだ収入がそんなになかったこともあって、住宅ローンをいくつかの銀行に打診しました。そしたら、追加資料を要求してくるところは、結果としてローンを断ってきたんです。要するに、断るためのアラ探しの材料を求めてたわけなんですね。

そういう経験があったので、これはローンが通らないかもしれないという懸念が、一気に高まります。
もしそうなら、申し込みにあたってのいくつかの条件のうち、最初の、しかもこちら側の条件が通らないことになってしまうので、土地申し込み自体がなかったことになってしまいます。

もちろん、いろんな銀行にこれからさらに打診することはできるでしょう。でも、そんなことしてるうちに、ローンなしで買うよーという人が現れたら、申込書が受け付けられてたとしても、待ちきれなくて売り主側業者がもうこっちの申込書を流してしまうかもしれない。そもそも、一か所の銀行でダメだったら、よそでもダメなんじゃないか。

そんなことをぐるぐる考えて、一挙にテンションが下がってしまったのでした。 

いま考えると、三菱地所ホームのほうも、最初は買い替えローンを提案してたくらいなので、新居単体のローンなんかはもう何の問題もなく通るつもりで、その先の相談をしてるのに、ってそこそこショックだったかもしれません。 

住宅ローンについてあれこれ調べてたのですが、いまって変動だと金利は0.5~0.7%くらいなんですね。安い。
短期間固定なら、0.3%台もあったりして、ビックリです。
そうすると、いまだいたい物価上昇率が昨年との比較で、増税分を除くと1.6とか1.7とか、2%にちょっと欠けるくらいなので、住宅ローンを組むことは、1%の貯金をしてることになります。

もちろん、手数料とか金利以外の費用もかかるので、差額が全額自分の利益になるわけじゃないし、物価上昇率と不動産価格は直接的な相関はないので、数字上のことでしかありませんが、世間で言われてるように、いまは家を買うのにはいい時期みたいですね。

ただ、もし貯金としてのリターン重視で家を買うなら、建物の減価期間の長いマンションのほうがいいんでしょう。
マンションは立地がすべてと言う人もいるくらい、結局は中古マンションって、よほど築年数が経たない限りは、内装とか共用施設とかじゃなくて、立地で値段が決まってきてしまうので、土地価格の上下動との連動性も高いですし、物価上昇とうまく連動しやすいように思います。
一戸建てのほうは、築3年でも5年でも、買う人の都合に合わない間取りとか設備とかだったら「売地(古家有)」ということになってしまうので、建物分の損が出ない売却ってなかなか難しくて、そうなると貯金効果はあんまり期待できませんよね。

現実問題としては、多くの人の場合、家の購入はその家の資産構成の大部分を占めるので、いくら金利1%でも、リスク配分の多様化ってことから考えると、金利のための家購入はやめたほうがいいとは思いますが、マンションなら買ってもそんなに損はしないという状況は、ずっと家を買うことは損を前提とした時代が続いてただけに、ちょっといいことだなと思いました。
 

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